Баттулга, “Баттулга сайдын дутуу бодол” нэртэй нийтлэлийн минь хариу болгож  “Баатар Бат-Үүлд “дутуу бодлоо” гүйцээж  илгээх хариу” хэмээх нэртэй нийтлэл бичжээ. Уг нийтлэлийг уншаад ихэд баярлав. Учир юу гэвэл, албан тушаалыг тойрч бус, ажил хэргээ тунгаан шүүхээр нийтийн өмнө мэтгэлцэж эхэллээ шүү дээ! 90-ээд оны эхээр л ийм байсан юм. Зорилгодоо хүрэх арга замын тухай өөр өөрийн оюунаа уралдуулан мэтгэлцэж, заримдаа “барилцаж авахдаа хүрч” явах ямар сайхан байдаг байсан гэж санана. Ашгүй, өнөөдөр Баттулга бид хоёр гэр хорооллынхныгоо орон сууцжуулах гэсэн ижил зорилгыг хэрэгжүүлэх арга замын талаар санаа бодол зөрөлдөж, үүнийгээ мухарлахаар үндэслэлүүдээ уралдуулан     “үзэлцэж” эхлэх шив дээ.

Баттулга сайд, надад газрын зах зээл болон, банкны зээлийн тухай “хичээл”заажээ. Гэхдээ тэр хичээлээ дутуу заасан байна. Банкны зээлийн тухайд бүр дутуу заажээ. Баттулга, хөрөнгө оруулалтын зээл, түүнийг олгодог механизмын тухай яагаад ч юм мэдэн будилж бичсэн байх юм. Орон сууцны хөрөнгө оруулалтын зээл гэдэг бол жилдээ гурав, дөрөв гэх мэт бага хувийн хүүтэй, арав, хорь, гуч, дөч…зуу хүртлэх жилийн урт хугацаагаар олгогддог зээл. Ийм зээлийг банк зээл авагчид бэлнээр өгдөггүй. Зээл авагчтай, орон сууцыг нь барьж өгөхөөр тохиролцон гэрээ хийсэн гүйцэтгэгч талд, банк зээл авагчийн нэрийн өмнөөс төлбөр тооцоог нь хийдэг. Орон сууц баригдаж дуусмагц банк зээл авагчийн зээлээ төлж  дуустал тухайн газрыг, тэр газар дээр баригдсан байшинтай нь хамт барьцаалсан байдаг. Үүнийг л “газар барьцаалж” зээл олгох гээд байгаа юм. Зээл авсан иргэн газар ,нэгэнт баригдсан байшин хоёроо “үүрээд” бултаж чадахгүй тул банкинд “нойргүй хонох” шаардлага гардаггүй. Орон сууц бариулж дуустал банк төлбөр тооцоог хариуцаж байгаа учраас дутуу мөнгө өгдөггүй. Мөнгийг нь дутаавал банк өөрөө хохирлыг үүрнэ. Чухам иймээс газар барьцаалах зээл нь барьцааны хөрөнгө урьдчилан нэхдэггүй. Ердөө л газар нь тухайн зээлдэгчийн хувийн өмч мөн гэдгийг нотлох эрхийн бүртгэл, орон сууц барих этгээдтэй хийсэн гэрээ, хөрөнгийн даатгал, зураг төсөл гэх зэрэг зүйлийг үндэслэн зээл олгогддог.

Гадаадад амьдардаг нэгэн монгол гэр бүл хоёр залуу ийм маягаар 100 жилийн хугацаатай, жилийн 4 хувийн хүүтэй зээл авч гурван давхар хаус босгоод амьдарч байгаатай би таарсан. 100 жилийн хугацаатай шүү! Хүнд нь биш хөрөнгөнд нь зээл өгсөн учраас ийм байгаа юм. Тэд сардаа өрхийн орлогынхоо гуравны нэгтэй л тэнцэх мөнгийг хүү болон үндсэн өрийн төлбөрт өгдөг. Түүнийгээ, соцализмын үеийнх шиг “байрны хөлс”гэж нэрлэчихсэн байна билээ. Үнэндээ социализмын үед  бид чинь хэзээ ч өөрийнх нь өмч болох шаансгүй улсын байранд орлогынхоо гучин хувийг суутгуулдаг байсан юм. Тэр хоёр орлогынхоо үлдсэн гуравны хоёрыг машин авах зэргээр зараад бас сар бүрдээ хадгаламжинд хийх мөнгөтэй үлддэг гэсэн.

Гэтэл манайд,хашаандаа орон сууц барих зээл авъя гэхээр банк өөдөөс нь    ”хашаанд чинь барьцаалах орон сууц байх ёстой” гэсэн хачин жигтэй шаардлага зөрүүлээд тавьдаг байна. Боддоо! Орон сууц барих гэж зээл авъя гэхээр орон сууцтай юу гээд байгаа юм шүү дээ. 2009 онд хашаандаа орон сууцтай нийслэлийн 6281 өрх, хөрөнгийхөө үнэлгээний 50 хувьтай тэнцэх зээл авсан байна билээ. Мэдээж орон сууцтай юм чинь зээлээ аваад ганзаганд явах зэрэг өөр зүйлд хөрөнгө оруулсан биз ээ.

    Орон сууц барих зээл хүсэхэд банк өөдөөс нь хашааны газар дээр чинь барьсан орон сууц байх ёстой гэсэн ер бусын инээдтэй шаардлага сөргүүлэн тавьдагийн учир юу билээ? Хэдийгээр УИХ, газар барьцаалах харилцааг зохицуулсан олон янзын хууль гаргасан боловч манай Үндсэн хууль зөвхөн иргэн иргэндээ газар зарах ,барьцаалах эрхтэй байхаар заасан нь бэрхшээл үүсгэдэг юм. Үндсэн хуулиа яс баривал, үнэндээ банк, компани зэрэг хуулийн этгээдүүд иргэнээс газар худалдаж авах, барьцаалах эрхгүй субьектүүд болно. Зарим бүдүүн зүрхтэй нэг нь ийм арилжаа хийж, хуульд нийцүүлэхийн тулд өөрийн итгэлтэй гэж үзсэн ажилтны нэр дээр өмчлөлийн эрхээ шилжүүлсэн байдаг гэсэн. Эрсдэлтэй л алхам. Ийм зүрхтэй компани, банк бараг л гарахгүй. Тэгээд банкууд аргаа барахдаа үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах эрхээ ашиглан, байшингаа барьсан газрыг барьцаалж зээл олгоно хэмээн “мунхагласан” хэрэг ээ.

За яахав, хашааны газраар барьцаалаад банк зээл олгох боллоо гэж бодьё. Хөөцөлдөж байгаад сайн зээл оллоо гэхэд хүү нь сарын 1,6%, жилийн 19,2%, хугацаа нь 5-10 жил, урьдчилгаа төлбөр 30-40 % байна даа. Ийм өндөр үнэтэй зээл авсан хүн “өрөнд орж өтөнд баригдах” бөгөөд өрөө дарах өөр орлогын эх үүсвэр хайхаас аргагүй. Өөр орлогын эх үүсвэр олж эс чадвал барьсан байшингаа хашааны газартай нь хамт алдана. Тэгэхээр, манай банкны зээл “томоотой” иргэний хувьд орон сууцтай болгох зээл бус орон сууцгүй болгох зээл билээ.

Гэхдээ, энэ бол манай арижааны банкуудын буруу биш юм аа. Ердөө л иргэд чиг, улс чиг хуримтлал багатай байна. Үүнээсээ болоод хадгаламжинд мөнгөө өндөр хүүтэй хадгалж байна. Түүнийг нь банк бага хүүтэй зээлэх аргагүй юм. Үнэндээ, Зөвлөлт Холбоот Улс хэмээх тэжээгчээ алдсанаас хойшхи хорин жилд монголчууд бидэнд хөрөнгө оруулах хөнгөлөлтэй зээлийн эх үүсвэр байсангүй шүү дээ! Ганзагын наймаагаар эхлүүлж олоод хадгалсан хэд маань хөрөнгө оруулах хөнгөлөлтэй зээлийн эх үүсвэр бүрдүүлэхэд жижигдсээр өдий хүрсэн. Хөрөнгө оруулах санхүүгийн эх үүсвэрээр ядмаг байхын зовлон хорин жил манай эдийн засгийг тамалсаар ирсэн. Санхүүгийн “шавилхан” хуримтлалаа өндөр хүүтэй хадгалж түүнээс багагүй хүүтэй зээлнэ. Мөнөөх өндөр үнэтэй зээлээр наймаа хийхээс өөр замгүй. Зоригтой нэг нь үйлдвэр, жижиг дунд үйлдвэрт хөрөнгө оруулахуйд, боссоноосоо шатаж дампуурсан нь их. Ийнхүү үйлдвэржилт “өлөн зэлмэн” байсны уршгаар ажилгүйдэл, түүнийгээ дагаад ядуурал байнгын шаналгаа болсон юм. Эдийн засаг маань ингэж тамлуулсаар өдийг хүрчээ.

Өнөөдөр бидний аз болход Оюу толгойгнээгдэж, Таван толгой “моодонд” орлоо. Газрын дор хэвтэж байсан эрдэс маань газар дээр гарч баялаг болох “нохойн дуу” ойртсоор байна. Үүний тод илрэл нь УИХ дээр санаанд буухааргүй том төсөл, их мөнгө ярьдаг болсон.Стратегийн ордуудын эрдэс баялгийг борлуулснаас орж ирэх орлого УИХ-ын төсөөлж байгаа шиг хэмжээнд байж чадвал, хөрөнгө оруулалтын хомсдлын өвчинд шаналах “муу” эдийн засгаа тамлалаас салгаж чадах юм. Ашигт матмалын борлуулалтын орлогоороо тусгайлан хөрөнгө оруулах зориулалт бүхий сан байгуулж хамгийн түрүүнд орон сууцны зээл тэгээд үйлдвэр, жижг дунд үйлдвэрийн сайн төсөлд зээл өгөх хэрэгтэй юм. Орон сууцны зээл нь АНУ-ын моргэйжийн зээл шиг 40 жилийн хугацаатай, 4 хувийн жилийн хүүтэй, эсвэл Швейцар шиг 60 жилийн хугацаатай 3 хувийн жилийн хүүтэй гэх мэтийн “хямдхан” байх учиртай. Ийм зээл эгэл хүнийг орон сууцтай болгодог сайн зээл авай.

Гэр хорооллынхонд хямдхан зээл олгоход тусгайлан зориулагдсан хөрөнгө оруулалтын зээлийн санг төрөөс байгуулах хоёр үндсэн шалтгаан байгаа юм.

      Нэгдүгээрт: Үндсэн хуулийн заалт ёсоор “… газрыг зөвхөн Монгол улсын иргэнд өмчлүүлэх…” бөгөөд “…төрийн эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулахыг хориглоно”. Бас, газар өмчлөх эрх нь Чимид гуайн тоочсноор зургаан зүйлийн “хууль зүйн нарийн хязгаарлалттай” байдаг. Тэдгээр нарийн хязгаарлалтыг Үндсэн хуулийн сая иш татагдсан заалтуудтай хамтатган үзвэл; газар өмчлөгч этгээдийн өмчийн газраа захиран зарцуулах эрх нь гагцхүү төрийн зөвшөөрснөөр хэрэгжих болно гэдэг нь төвөггүй ойлгогдоно. Үүнээс нь болоод  банк, компаниуд хашааны газрын арилжаанаас зайлсхийж байдаг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр гэр хороолынхны хашааны газар “гологдсон хүүхэн” мэт байдгийн шалтгаан үүнд оршино. Үндсэн хуулийн “хавчлага”-ыг шинээр хууль гаргах арга замаар тойрч гарах гэсэн  оролдлогууд үнэндээ амжилт олохгүй байна. Цэцэд очихоор өмнөх нь унаад ,хойдох нь мөн унахаар байгаа юм. Тэгвэл,нэгэнт төр иргэний хувийн өмчийн газрыг харилцааг зохицуулах онцгой эрхтэй юм бол өөрөө л хувийн өмчийн газрыг барьцаалж зээл олгох хөрөнгө оруулалтын санг байгуулахаас өөр гарцгүй. Сангаас зээл олгох ажлыг, хямд зээл байлгах болзолтойгоор арилжааны банкуудаар гүйцэтгүүлж болно. Арилжааны банкууд арын хаалгадаж зээл зувчуулах боломж байхгүй. Төрийн сангаас тавьсан зээлийг, дагалдах стандартад нийцүүлэн, өмчлөлийн эрх нь бүртгэгдсэн газартай хүнд бэлэн бусаар буюу зөвхөн орон сууцны түлхүүр гардуулах журмаар олгох учраас.

Хоёрдугаарт: Стратегийн орд газруудын баялгийг борлуулснаас олох орлогыг хуваарилах эрх төрд байна. Байгалийн баялгийн хараал хүрчихгүйн тулд энэ орлогыг хэрхэн зарцуулах нь ашигтай болохыг Жозеф И.Штиглиц, Жеффри Д.Закс, Макартан Хамфриз хэмээх нэртэй, дэлхийд тэргүүлэх эдийн засгийн онолчид судалжээ. Тэд судалгааныхаа дүнг нэтгэн “Escaping the Resource Curse”гэсэн зузаан ном бичсэн нь одоо Орос, Хятад улс болоод Африк, Өмнөд Америкийн зэрэг байгалийн баялаг арвинтай улсуудын эх орончдын ширээний ном болоод буй. Энэ номын өмнөх үгийг мөнөөх Сорос бичсэн байна билээ. Уг номонд байгалийн баялагийг”…дахин сэргээгдэхгүй нөөц учраас тэдгээрээс олох ашгийг зарцуулах явдлыг орлогоо зарцуулж байна гэхээсээ илүүтэйгээр хөрөнгөө идэж байгаа хэмээн үзэх…” нь зүйтэй. Учир нь баялаг ачигдаж мөнгө болоод түүнийг тараах бүрийд “…улс орны нийт хөрөнгө баялаг тэр хэмжээгээр багасч…”  байгаа юм. ”Иймээс байгалийн баялагаас олох орлогын ихэнхийг санхүүгийн хөрөнгө (тухайлбал орон сууцны зээлийн сан) болгон хувиргаж олон салбарт хөрөнгө оруулалт хийвэл ухаалаг бодлого болно.” Ийнхүү “Газар доорхи баялагийг…орон сууцны барилга…мэтийн хөрөнгө болгон хувиргах нь…тохиромжтой…” гэжээ. Үнэхээр тийм. Ашигт малтмалаас орсон нэг төгрөг бүрийг орон сууц мэтэд хөрөнгө оруулваас дор хаяж хоёр нугарсан илүү үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө болон хувирна. Иргэдийн орон сууц гэдэг бол алт болон валютын нөөц шиг үндэсний эдийн засгийн үнэт актив билээ.

                                                                                Үргэлжлэл бий